Nyhet! Arv/skifte/dødsbo/tresidig skjøte/digitalt signerte fullmakter
Selv om digital tinglysing er mulig i mange tilfeller, finnes det noen unntak der papir fortsatt må brukes:
- Testament med ekstra vilkår: Hvis testamentet inneholder bestemmelser som også skal tinglyses – som særeie, urådighet, forkjøpsrett eller beslagforbud – må hele hjemmelserklæringen sendes inn på papir.
- Ikke alle arvinger har overtatt arv og gjeld: Dersom én eller flere arvinger ikke har overtatt boet (arv og gjeld), og eiendommen ikke skal selges videre samtidig, må hjemmelserklæringen sendes på papir.
- To hjemmelshavere som begge er døde
Eks.: To ektefeller har hjemmel. Begge er døde og det foretas skifte etter lengstlevende over til arvingene. Slike tilfeller må tas på papir inntil løsningen til Ambita utvides. - Kombinasjon av dødsbo og salg: Hvis både en avdød og en nåværende selger står som hjemmelshavere, og eiendommen skal selges videre av arvingene og den andre selgeren, må det gjøres på papir.
Unntak: To ektefeller står som hjemmelshavere, den ene er død og den andre skal selge eiendommene videre. - Flere hjemmelserklæringer i samme oppdrag: Hvis det skal tinglyses flere hjemmelserklæringer samtidig (f.eks. flere arvinger overtar ulike andeler), må dette fortsatt gjøres på papir.
- Umyndige selgere/kjøpere: Kartverket har ikke åpnet opp for å tinglyse overdragelser digitalt når det kreves signatur fra verge på vegne av personer under 18 år.
Vi skiller på privat og offentlig skifte. Ved privat skifte skal det tinglyses hjemmelserklæring over til arvinger før det tinglyses skjøte til kjøper. Ved offentlig skifte overskjøtes eiendommen direkte fra avdøde til kjøper uten å gå via hjemmelserklæring.
For å få riktige data overført ved oppretting av dokumenter er det viktig å merke oppdraget med riktig type dødsbo.
Privat skifte
Hjemmelserklæring
Avdød, arvinger, kjøpere og vedlegg overføres fra Core til etinglysing. Når oppdraget er av typen dødsbo og har arvinger er det mulig å opprette hjemmelserklæring ved å velge knappen "Opprett hjemmelserklæring"
Den som skal signere hjemmelserklæringen registreres ved å velge «Legg til fullmektig, advokat eller megler».
Det er et krav at vedlegg av typen skifteattest/uskifteattest/bostyrerattest er lagt med som vedlegg.
Skal fullmektig signere for arvingene må det i tillegg legges med fullmakter.
Når dokumentet er ferdig utfylt velger du lagre eller lagre og sende til signering. Velger du lagre kan du sende dokumentet ut for signering på et senere tidspunkt.
Offentlig skifte
Det er laget ny checkbox i Core for å huke av at oppdraget er "offentlig skifte". Denne vises kun når oppdraget er av typen "Dødsbo".
Når oppdragsdata er overført til etinglysing kan skjøtet opprettes.
Dersom bostyrer er lagt inn i Core vil den automatisk følge med over til skjøtet under signaturpersoner. Det er også mulig å registrere bostyrer i skjøtet.
Sikring i dødsbo
Hjemmelserklæring må opprettes før sikringen kan opprettes, for at arvingene skal komme inn som pantsettere i sikringen.
Sikring og hjemmelserklæring tinglyses normalt sammen i en dokumentpakke.
Sikring som tinglyses i et dødsbo må til forskjell fra andre sikringer alltid legges i en dokumentpakke før tinglysing. Dette er også tilfellet når sikringen skal tinglyses alene. Dette kan være tilfellet når hjemmelserklæringen er tinglyst i forkant.
Skjøte i dødsbo
Når sikring og hjemmelserklæring er tinglyst ved oppdragsinngålese, tinglyses skjøtet og eventuelt pantdokumentet sammen i egen dokumetnpakke etter overtakelsen.
Dersom hjemmelserklæring og sikring ikke skal tinglyses før ved overtakelse sammen med skjøtet, legges hjemmelserklæring og sikring inn sammen med skjøtet og pantedokumentet. Da tinglyses alle dokumentene samtidig.
Tresidig skjøte brukes når selger er en annen enn den som er oppført som hjemmelshaver i grunnboken.
Kartverket har krav om at selger i tresidig skjøte må være et selskap og kan ikke være en person i første versjon. De vil senere utvide med personer. Dersom en person har kjøpt på generalfullmakt må skjøtet tinglyses på papir inntil videre.
Hjemmelshaver og kjøper kan være både person og selskap.
Tresidig skjøte kan brukes i kombinasjon med fullmakt, f.eks. der hjemmelshaver har gitt generalfullmakt til selger.
Generalfullmakter skal kategoriseres som «salgsfullmakt» i Core og har ikke egen vedleggskategori.
Det er viktig at fullmakter tilfredsstiller kravene til Kartverket og må være stemplet med rett kopi og inneståelse for at fullmakten
fremdeles gjelder.
Dersom det ikke er fullmakt involvert skal både hjemmelshaver og selger signere skjøtet
Dersom selger skal signere etter generalfullmakt må fullmakten opprettes i Core med kategori «salgsfullmakt» og overføres til skjøtet. Fullmektiger som er registrert i Core vil følge med over i skjøtet. Du kan også registrere fullmektiger i skjøtet direkte.
Informasjon fra Kartverket: Trykk her* Denne skal ta deg til punkt 4.1 for fullmakt.
Kartverket godkjenner nå elektronisk signerte fullmakter som vedlegg. Følgende krav gjelder for en elektronisk signert fullmakt:· Innestå for rett kopi· Innestå for at fullmakten fortsatt gjelder· Innestå/bevitne at fullmaktsgiver har signert fullmakten elektronisk
- I utgangspunktet skal det gjelde for alle typer elektroniske formater (med og uten BankID). Det er en PDF som blir bekreftet at det er signert elektronisk (inneståelse), som Kartverket må stole på.
Når et dokument er signert digitalt, bortfaller krav til vitner. Dere kan ha et nytt stempel hvor teksten "Jeg innestår for at fullmaktsgiver har signert fullmakten elektronisk" eller bare skrive det for hånd.
Tinglysing ved arv/skifte krever at mange formaliteter er på plass og tilfredsstiller kravene til tinglysing.
De vanligste årsakene til at tinglysing blir avvist:
- Det mangler vedlegg, f.eks. testament, fullmakter.
- Vedlegg mangler påført "rett kopi" og signatur
- Fullmakter mangler inneståelse for at fullmakten fremdeles gjelder + rett kopi
- Digitale fullmakter mangler inneståelse for at fullmakten er signert digitalt
- Konsesjon/egenerklæring mangler.
- NB! Arealet fra realsameiet skal inkluderes i boligeiendommen. Konsesjon må vurderes av det totale arealet.
Sikring/urådighet
1. Under "dokumenter" på oppdraget finner du et punkt for etinglysing. Ved å klikke på "send inn info" vil oppdraget sendes over til Ambita.
2. Det vil da dukke opp en knapp "åpne etinglysing". Du blir da sendt over i Ambita for opprettelse av sikring
3. Trykk på "opprett urådighet" og fyll ut skjemaet
5. Velg "Send til signering" for å sende ut på esignering til kunden
1. Under "dokumenter" på oppdraget finner du et punkt for etinglysing. Hvis du tidligere har trykket på "send inn info", vil du se en knapp som heter "åpne etinglysing"
2. Trykker du på denne blir du da sendt over i Ambita for opprettelse av sletting
3. Klikk på "opprett sletting" som ligger bak det aktuelle dokumentet du skal slette
4. Utfør signering
5. Trykk "tinglys" for å sende til Kartverket
Kartverket har en veiledning for bruk av type vedlegg, se veiledningen her
1. Gå inn i filsystemet i Core og velg dokumentet som skal legges ved. Husk å tagge dokumentet som salgsfullmakt før du går videre. Dette kan du også gjøre ved opplastning av dokumenter. Dokumentet må være lagret i formatet PDF. Formatkravene fra Kartverket på vedlegg sendt inn digitalt er de samme som for vedlegg på papir.
2. Klikk på "Oppdater info" for å oversende dokumentet til Ambita
3. Ved opprettelse av oppgjør i Ambita må alle utsagnene i listen ha svar "Nei" for å gå videre med elektronisk eiendomsoppgjør. Det betyr at for punkt 3 om vedlegg må man velge "Nei" selv om man trenger en kjøps- eller salgsfullmakt
Hvordan fungerer det når man kommer inn i etinglysing.no?
1. I etinglysing huker du av på vedlegget som skal medfølge, og deretter trykk på "legg til fullmektig" og legg inn informasjon om fullmektig.
2. OBS! I etterkant har du mulighet til å redigere vedlegget ved å klikke på sikringen. Klikk deretter på "Rediger vedlegg", gjør endringer og trykk deretter "Lagre". Husk å sørge for at vedlegget følger Kartverkets krav til stempling, datomerking og signering før innsending.
3. "Under tinglysing" vil være status på saken en stund siden saken går til manuell behandling hos Kartverket. Oftest vil saken bli tinglyst samme dag, men i noen tilfeller dagen etter.
Skjøte
1. Under "dokumenter" på oppdraget finner du et punkt for etinglysing. Ved å klikke på "send inn info" vil oppdraget sendes over til Ambita.
2. Det vil da dukke opp en knapp "åpne etinglysing". Du blir da sendt over i etinglysing.no for opprettelse av skjøte
3. Trykk på "opprett skjøte" og fyll ut skjemaet
5. Velg "Send til signering" for å sende ut på esignering til kunden
6. Når kunden har signert, og skjøtet er klart for tinglysing, vil det dukke opp en blå knapp "tinglys".
Endre brøk:
Dersom du har behov for å endre brøk, og ikke får gjort dette i Core, kan det redigeres i skjøtet i vår løsning.
Kjøpers signatur på skjøtet:
Dersom det gjelder boligseksjon eller fritidsseksjon skal kjøper signere.
Dersom det er næring er det ikke krav til signering.
Informasjon om årsak og omsetningstype finnes i egen bolk.
Kartverket har en veiledning for bruk av type vedlegg, se veiledningen her
1. Gå inn i filsystemet i Core og velg dokumentet som skal legges ved. Husk å tagge dokumentet som salgsfullmakt før du går videre. Dette kan du også gjøre ved opplastning av dokumenter. Dokumentet må være lagret i formatet PDF. Formatkravene fra Kartverket på vedlegg sendt inn digitalt er de samme som for vedlegg på papir.
2. Klikk "Oppdater info" for å oversende dokumentet til Ambita
3. Ved opprettelse av oppgjør i etinglysing.no må alle utsagnene i listen ha svar "Nei" for å gå videre med elektronisk eiendomsoppgjør. Det betyr at for punkt 3 om vedlegg må man velge "Nei" selv om man trenger en kjøps- eller salgsfullmakt
Hvordan fungerer det når man kommer inn i etinglysing.no?
1. I etinglysing velger du hvilken person som har avgitt fullmakt. Deretter legger du inn personen som skal signere i henhold til fullmakten, før du klikker “OK”. Vedleggene vil ikke sendes med til kundesignering.
2. OBS! I etterkant har du mulighet til å redigere vedlegget ved å klikke på skjøtet. Klikk deretter på "Rediger vedlegg", gjør endringer og trykk deretter "Large". Husk å sørge for at vedlegget følger Kartverkets krav til stempling, datomerking og signering før innsending.
3. "Under tinglysing" vil være status på saken en stund siden saken går til manuell behandling hos Kartverket. Oftest vil saken bli tinglyst samme dag, men i noen tilfeller dagen etter.
For øyeblikket har vi støtte for følgende vedlegg:
- Begrunnelse dokumentavgift:
Vedlegg som dokumenterer årsak til avvik fra dokumentavgiftsgrunnlag som ikke forklares av tillatte årsakskoder i dokumentet.
- Kjøps-/salgsfullmakt:
Utover standard kjøps- og salgsfullmakter kan eksempel på dette være vergefullmakt. Se Kartverket sine sider for mer utfyllende informasjon om vedlegg som hjelpedokument
- Samtykke fra rettighetshaver urådighet
- Samtykke fra bortfester
- Skifteattest/uskifteattest/bostyrerattest
- Testament
- Skiftefullmakt
Kartverket har en veiledning for bruk av type vedlegg, se veiledningen her
Vedleggene skal følge de samme formatkravene som vedleggene som sendes på papir i dag. Husk at en innscannet versjon av en original er en kopi. Disse må altså stemples med rett kopi som andre kopier.
Fullmkater skal ha disse bekreftelsene:
- innestå for rett kopi
- innestå for at fullmakten gjelder fortsatt
Elektronisk signerte fullmakter
Fullmakter som er elektronisk signert (med bankID) godtas nå av Kartverket.
For disse kreves en bekreftelse i tillegg om at fullmaktsgiver har signert fullmakten elektronisk.
Det gjøres ingen digital kontroll av hva som står i vedleggene som sendes inn. Saker som sendes inn med vedlegg vil gå til manuell behandling hos Kartverket.
1. Under "dokumenter" på oppdraget finner du et punkt for etinglysing. Hvis du allerede har trykket på "send inn info", vil knappen "oppdater info" dukke opp.
2. Trykk på "oppdater info".
3. Trykk på "åpne etinglysing" for å komme over til Ambita.
Er det mulig å angre, trekke tilbake eller endre et dokument etter at det er tinglyst?
Hjemmelsdokumenter:
Dersom du har sendt et skjøte med en feil som gjelder en uteglemmelse, feilskrift eller andre omstendigheter fra innsenderen, kan du be Kartverket om at feilen rettes ved inkurie.
For at Kartverket skal vurdere inkurie, må du sende henvendelsen til Kartverket i posten, sammen med nødvendig dokumentasjon.
Når saken er vurdert vil Kartverket fatte et vedtak, enten om at feilen skal rettes eller at den ikke kan rettes. Du vil få et brev i posten hvor Kartverket opplyser deg om resultatet. Hvis du er uenig i konklusjonen og ønsker å gå videre med saken, kan du anke vedtaket til Borgarting lagmannsrett.
Kartverket spesifiserer dette nærmere på sin nettside. Les mer her: https://www.kartverket.no/eiendom/praktisk-tinglysing/klage
Når kjøpesum og avgiftsgrunnlag er likt, velger man "H- Hovedregel" i feltet "Årsak for dokumentavgift"
Når det er avvik mellom kjøpesum og avgiftsgrunnlag, krever Kartverket at du velger blant årsakene som blir foreslått i listen over årsaker i skjøtet.
Finner du ikke kombinasjon av omsetningstype og årsak som dekker ditt tilfelle, må du mest sannsynlig tinglyse skjøtet på papir. Det er ikke alle typer skjøter det er mulig å tinglyse digitalt.
Dersom du trenger å legge med en forklaring til kjøpesum og avgiftsgrunnlag, kan du legge ved dokumentasjon som vedlegg (kategoriene er begrunnelse for dokumentavgift eller annet).
Overdragelse mellom samboere - fritak for dokumentavgift (vilkår for fritak er at de har felles barn):
Omsetningstype - Opphør av samboerskap
Årsak - Lovbestemt fritak
Avgiftsgrunnlag skal da være 0,-
Dersom det er overdragelse mellom samboere som ikke er samlivsbrudd, så skal det betales dokumentavgift. Da blir årsak hovedregel og omsetningstype fritt salg eller gave.
Overdragelse mellom ektefeller:
Dersom overdragelse mellom ektefeller ikke gjelder samlivsbrudd, kan du velge mellom omsetningstype "gave" eller "annet". Årsak "annet" krever at du legger ved vedlegg hvor detaljer om overdragelsen beskrives. Årsak for dokumentavgift må være "ektefeller" (det skal ikke betales dokumentavgift) Det skal aldri betales dok.av.g mellom ektefeller. Mellom samboere er kun samlivsbrudd fritatt, og kun dersom de har felles barn.
Overdragelse mellom foreldre og barn:
Overdragelse mellom foreldre og barn der kjøpesum skal være lavere enn avgiftsgrunnlaget:
Omsetningstype: Gave
Årsak: Hovedregel
Dersom det skal være fritak for dokumentavgift for arveandel må skjøtet tinglyses på papir. Kartverket har ikke åpnet for digital tinglysing i slike tilfeller
Avrunding av beløp for avgiftsgrunnlag:
Det må legges inn nøyaktig det samme beløpet i avgiftsgrunnlaget som står i kjøpesummen. Det er Kartverket som sørger for riktig avrunding ved utregning av selve dokumentavgiften, så det vil bli korrekt beregning.
- Hvis overdragelsen gjelder innløsning av festetomt, skjøte på grunn og sletting av festekontrakt, må dette skje på papir på grunn av begrensninger hos Kartverket.
- Hvis omsetningen gjelder en festetomt som er ubebygd er det pr. nå en begrensning i etinglysing som gjør at skjøtet ikke kan tinglyses digitalt. Skjøtet må opprettes pr. papir
Digital samhandling/oppgjør
Digital samhandling opprettes direkte i Ambita.
1. Under "dokumenter" på oppdraget finner du et punkt for etinglysing. Ved å klikke på "send inn info" vil oppdraget sendes over til Ambita.
2. Det vil da dukke opp en knapp "åpne etinglysing". Du blir da sendt over i etinglysing.no for opprettelse av digital samhandling
Prioritetsvikelse
Det er pr. i dag ikke laget en løsning for fastsettelse av prioritet. Det er derfor ikke mulig å tinglyse noen form for prioritetsvikelser digitalt i samme tinglysingen.
Det finnes tekniske løsninger som gjør dette mulig, ved at kunden tinglyser dokumentene i to forskjellige omganger. Men her må kunden selv ta en faglig vurdering.
Annet
Informasjon fra Kartverket: Trykk her* Denne skal ta deg til punkt 4.1 for fullmakt.
Kartverket godkjenner nå elektronisk signerte fullmakter som vedlegg. Følgende krav gjelder for en elektronisk signert fullmakt:· Innestå for rett kopi· Innestå for at fullmakten fortsatt gjelder· Innestå/bevitne at fullmaktsgiver har signert fullmakten elektronisk
- I utgangspunktet skal det gjelde for alle typer elektroniske formater (med og uten BankID). Det er en PDF som blir bekreftet at det er signert elektronisk (inneståelse), som Kartverket må stole på.
Når et dokument er signert digitalt, bortfaller krav til vitner. Dere kan ha et nytt stempel hvor teksten "Jeg innestår for at fullmaktsgiver har signert fullmakten elektronisk" eller bare skrive det for hånd.
Har du problemer med å signere med bankID?
BankID styres av din personlige bank og det kan hende du mangler en nødvendig rettighet for å kunne signere dokumentet. Ta kontakt med banken din og forklar hvilke type dokument du skal signere, slik at de kan sørge for at du har rettighetene som trengs. I noen tilfeller kreves det et personlig passord. Dette får du også av banken.
Inntil dokumentet er tinglyst, vil det være mulig å fjerne dokumentet fra etinglysing.
Trykk på "hus"-ikonet til skjøtet. Da vil det åpne seg flere muligheter, blant annet "fjern".
Ved opprettelse av skjøte, må eiendomsnivå velges. Her kan man velge mellom grunneier, fester eller fremfester.
Har du overført feil til Ambita, kan du gå tilbake til Core og endre det. Det må endres to steder i Core. Under beskrivelse kan du endre tomtetype og eiendomsnivå:
Deretter må informasjon oppdateres ved å trykke på "oppdater info" under dokumenter:
Dersom det er flere matrikler i oppdraget, må alle eiendommene ha samme eiendomsnivå for at skjøtet skal kunne opprettes elektronisk.
Dvs. at hvis den ene matrikkelen er festetomt og den andre er grunneier, vil det ikke la seg gjennomføre elektronisk.
De ulike eiendomsnivåene er:
G - Grunneiendom/eiendomsrett
F - Festerett
F1 - Fremfesterett
Det er ulike grunnet til at et skjøte eller en dokumentpakke feiler.
Feil i dokumentet:
Dersom det er feil i et dokument, må dette opprettes på nytt. Eksempelvis: Skjøtet er riktig, men pantedokumentet inneholder feil. Da må banken oversende nytt pantedokument, men skjøtet kan beholdes.
Dette gjelder eksempelvis når kunden har fått nytt etternavn eller det mangler signatur fra riktig signaturberettiget.
Konsesjonsforhold:
Hvis konsesjonsforholdet ikke var avklart før dokumentet ble sendt til tinglysing, kan det sendes til tinglysing på nytt når konsesjonsforholdet er avklart.
I alle tilfellene bør det opprettes ny dokumentpakke. Det gjøres som følger:
1. Ta alle dokumentene ut av pakken
2. Slett dokumentpakken når den er helt tom
3. Legg dokumentene i ny pakke og send til tinglysing
Under dokumentene ligger det informasjon om hvorfor dokumentet eller dokumentpakken har feilet eller er nektet ved tinglysing. Dette ser du ved å åpne dokumentet, under overskriften «Tinglysingsinformasjon»
Sikring feiler:
Dersom sikringen feiler ved tinglysing hos Kartverket, må det opprettes en ny sikring.
Når en leilighet/eiendom skal selges kan det være at det i tillegg er en andel i et realsameie som følger med på kjøpet.
Realsameiet er registrert i oppdraget i Core, men vil ikke følge med over i oppdraget i Ambita etinglysing som en egen matrikkel.
Eiendommen som er et realsameie skal ikke inkluderes i dokumenter som skal sendes til tinglysing til Kartverket (urådighet/skjøte/pantedokument). Dette er fordi eierskapet til realsameiet følger eiendom og ikke person.
Når selger eller kjøper er et selskap, er det viktig at den som signerer er signaturberettiget. Dette kontrolleres automatisk mot Brønnøysundregisteret, og vil feile dersom du legger inn en annen enn registrert signaturberettiget.
Det vil være mulig å benytte fullmakt som vedlegg når det er et firma som selger eller kjøper.
Dersom det ikke er lagt inn noen signaturberettigede i Brønnøysundregisteret, vil det også feile. Da må daglig leder/styrets leder logge inn og registrere dette.
Når signaturberettiget er daglig leder og styrets leder i fellesskap og rollene innehas av samme person, har Brønnøysund en feil i sine kontroller. Feilen gjør at de automatisk kontrollene hos Kartverket feiler. I slike tilfeller må dokumentet tinglyses på papir.
I noen tilfeller vil det dukke opp meldinger ved opprettelse av dokumenter. Det er både røde og blå meldinger.
"Kartverket rapporterer" er en rød feilmelding som dukker opp hvis det kreves at noe endres før lagring.
"Kartverket informerer"- er blå meldinger som gir informasjon om ulike ting ved eiendommen som kan ha betydning for oppdraget. De blå meldingene krever ikke at det gjøres noe før lagring.
Det som er viktig å tenke på når det er en kommune som selger eller kjøper, er at det må være ordfører som signerer med bankID.
Hvis det ikke er ordfører som skal signere, kan ordføreren delegere en fullmakt til en annen ansatt som skal signere.
Vi hjelper deg
Fant du ikke det du lette etter? Ta kontakt med vårt kundesenter, så hjelper vi deg med det du trenger hjelp til med.
